ESR（01821.HK）近日公告，向人民幣收益基金“蘇州易榮股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”轉(zhuǎn)讓6個(gè)項(xiàng)目的公司股權(quán)，總價(jià)逾20億元，預(yù)估帶來(lái)相關(guān)收益約3.38億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已于11月27日訂立。

6個(gè)穩(wěn)定資產(chǎn)分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬(wàn)平方米，涉及5個(gè)目標(biāo)公司，代價(jià)分別約為9400萬(wàn)元、5.66億元、2.55億元、2.14億元和9.09億元。截至2023年9月30日，5個(gè)目標(biāo)公司未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值分別約為7030萬(wàn)元、4.85億元、2.28億元、8650萬(wàn)元和7.10億元。

根據(jù)最高最終代價(jià)的先行估值與目標(biāo)公司的資產(chǎn)凈值之間的差異，預(yù)計(jì)出售收益為約3.38億元，出售所得款項(xiàng)將用作集團(tuán)的資本回報(bào)。

ESR在公告中表示，該出售事項(xiàng)有助于ESR獲得出售收益，且符合公司將資產(chǎn)負(fù)債表轉(zhuǎn)移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環(huán)戰(zhàn)略。出售完成后，ESR將繼續(xù)透過其于買方持有的間接少數(shù)權(quán)益維持其在目標(biāo)物業(yè)中的間接權(quán)益。此外，ESR作為基金管理人將透過管理該基金收取經(jīng)常性費(fèi)用。

據(jù)資料，ESR是由新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的亞太區(qū)最大不動(dòng)產(chǎn)管理公司，以及全球第三大上市地產(chǎn)投資管理公司，項(xiàng)目遍布亞太區(qū)主要市場(chǎng)，包括中國(guó)、日本、韓國(guó)、澳大利亞、新加坡、印度、新西蘭及東南亞，也在不斷擴(kuò)大在歐洲和美國(guó)的業(yè)務(wù)覆蓋。

泰康保險(xiǎn)是該交易的實(shí)際買家，作為買方的人民幣收益基金是ESR設(shè)立的有限合伙投資基金，ESR與RMB Income Fund LP共同透過認(rèn)購(gòu)資本投資于該基金。截至公告日，ESR與RMB Income Fund LP各自持有人民幣收益基金5%及95%的合伙權(quán)益。RMB Income Fund LP是泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司的附屬公司。

險(xiǎn)資一直熱衷于不動(dòng)產(chǎn)投資，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資與險(xiǎn)資屬性契合度較高，尤其是地段優(yōu)勢(shì)明顯、市場(chǎng)需求旺盛、能夠產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定租金的物業(yè)能契合險(xiǎn)資的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性投資要求，且能夠?qū)崿F(xiàn)到期保值增值。物流園區(qū)是此類不動(dòng)產(chǎn)的重要細(xì)分類別，具備出租率較高、收益穩(wěn)定的特征，第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，2022年，亞太區(qū)以工業(yè)物流為標(biāo)的的基金募集占到整體房地產(chǎn)基金總量的80%。

國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資的進(jìn)入改變著物流園區(qū)的投資者結(jié)構(gòu)，一方面，跨境投資者仍然是不可忽視的資本力量；同時(shí)，以保險(xiǎn)資金為代表的國(guó)內(nèi)資本比重在增加。不過，這類資產(chǎn)的投資回報(bào)在下滑。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，在過去5到8年間，物流地產(chǎn)基金的回報(bào)率從8%左右降低到6%以下，一線城市及物流核心城市的回報(bào)率已經(jīng)下降到5%甚至更低。

另外，值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格處于低位，以及利率水平下調(diào)、“資產(chǎn)荒”加劇的背景下，不只物流園區(qū)，保險(xiǎn)資金落子不動(dòng)產(chǎn)的消息頗為頻密，比如中郵人壽買入中糧·置地廣場(chǎng)、國(guó)壽系入手世茂珠海綜合體等等。

中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、建信人壽、太保壽險(xiǎn)等險(xiǎn)企披露了大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告，主要涉及商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和自用型的養(yǎng)老社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，今年以來(lái)已累計(jì)出資超280億元。另外，今年前三季度，保險(xiǎn)資金正在實(shí)際出資階段的大額不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃至少有9個(gè)，總投資額達(dá)925億元。

ABS和REITs也為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)拓寬了道路。今年10月13日，國(guó)壽資產(chǎn)、泰康資產(chǎn)、太保資產(chǎn)、人保資產(chǎn)、平安資管首批5家保險(xiǎn)資管公司獲準(zhǔn)試點(diǎn)開展資產(chǎn)證券化（ABS）及REITs業(yè)務(wù)。這意味著，繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險(xiǎn)資管也可以作為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)，打通了險(xiǎn)資深度參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的通道.

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